Casa 47: el nuevo portal de vivienda pública nace con 800 pisos frente a un déficit de 750.000 viviendas
El Ministerio de Vivienda presenta la plataforma que sustituye a Sepes como un punto de inflexión, con contratos blindados de hasta 75 años. Pero el desglose de la oferta inicial y de los requisitos de solvencia revela un desajuste estructural entre lo prometido y la capacidad real del plan.
El Gobierno estrenó el pasado 7 de septiembre el portal de Casa 47, la nueva Entidad Estatal de Vivienda que sustituye a la histórica Sepes en la gestión del parque público de alquiler asequible. La plataforma nace con 800 viviendas disponibles, a las que se sumarán «muy pronto» otras 1.500, según el propio Ministerio de Vivienda, y ofrece contratos con una duración inicial de catorce años prorrogables hasta un máximo de 75. El anuncio, presentado como un punto de inflexión en la política de vivienda, contrasta sin embargo con la magnitud del problema que dice atajar.
Radiografía de la oferta frente a la demanda
El lanzamiento se produce en un mercado con un déficit de oferta pública históricamente bajo respecto a la media europea:
| Métrica macroeconómica | Cifra actual |
|---|---|
| Déficit habitacional (Banco de España, junio 2026) | 750.000 viviendas |
| Viviendas vacías registradas (INE) | 3,8 millones |
| Oferta inicial de Casa 47 | 800 inmuebles |
| Porcentaje de la demanda cubierto | ≈ 0,1 % |
El Banco de España elevó en junio de 2026 su estimación del déficit de vivienda hasta las 750.000 unidades necesarias para estabilizar el mercado residencial, una cifra que, según el propio organismo, seguirá creciendo. Frente a ella, las 800 viviendas con las que ha debutado Casa 47 —procedentes en su mayoría de activos gestionados por la Sareb, sobre cuyo parque de más de 40.000 pisos y 2.500 suelos se apoya la entidad— equivalen a poco más de una milésima parte del volumen que reclama el mercado.
La paradoja de la solvencia
La principal incoherencia del sistema está en sus propios umbrales de acceso. Para evitar la morosidad, Casa 47 exige que la renta del alquiler se mueva entre el 15% y el 30% de los ingresos netos de la unidad de convivencia, y fija como requisito general acreditar ingresos de entre 2 y 7,5 veces el IPREM, lo que se traduce en una horquilla de entre 16.800 y 63.000 euros netos anuales.
El piso más económico exige certificar unos 1.400 euros netos mensuales; el SMI, prorrateado, apenas supera esa cifra.
Esa exigencia deja fuera, de facto, a buena parte de la población con mayores dificultades para acceder a una vivienda. El piso más económico ofertado ronda los 350 euros netos mensuales, para el que el simulador del portal exige certificar unos ingresos mínimos cercanos a los 1.400 euros netos. Con un Salario Mínimo Interprofesional fijado en 2026 en 1.221 euros mensuales en catorce pagas —el equivalente a 1.424 euros mensuales si se prorratea en doce—, un trabajador a jornada completa supera ese umbral por un margen muy estrecho. Pensionistas con prestaciones mínimas, empleados a media jornada, fijos discontinuos en periodo de inactividad o personas desempleadas quedan, en la práctica, descartados por los propios filtros financieros del Estado. En el extremo opuesto, las promociones de la Comunitat Valenciana, con rentas máximas de hasta 1.066 euros mensuales, exigen ingresos de en torno a 3.550 euros al mes, muy por encima del sueldo mediano de la población joven en España.
Un mapa que no coincide con el mapa de la tensión
La distribución territorial de la oferta tampoco responde a un criterio de necesidad habitacional, sino a la disponibilidad de activos heredados del estallido inmobiliario de 2008. Según ha confirmado Infobae, ni Madrid ni Barcelona —dos de los mercados más tensionados de España— cuentan todavía con una sola vivienda ofertada en el portal. La Junta de Andalucía denunció el mismo 8 de septiembre que la región, la más poblada del país, tampoco registra ninguna oferta y reclamó al Gobierno «concreción» sobre sus planes.
En sentido contrario, la Comunitat Valenciana concentra la convocatoria más numerosa hasta la fecha, con 401 viviendas, cerca de la mitad de toda la oferta inicial del portal. Dentro de esa comunidad, la distribución vuelve a resultar llamativa: Pedreguer, un municipio de unos 8.000 habitantes, lidera el reparto con 66 viviendas, seguido de Dénia con 46, muy por encima de lo asignado a las grandes capitales.
De la vulnerabilidad social al sorteo ante notario
El sistema de adjudicación añade otra capa de controversia. Una vez superado el filtro de ingresos, las solicitudes no se ordenan según la gravedad de la situación familiar, sino que se someten a un sorteo ante notario en el que el momento de presentación de la solicitud no otorga ninguna ventaja. El acceso a la vivienda protegida queda así determinado, en última instancia, por el azar. Mientras tanto, buena parte de las 3,8 millones de viviendas vacías que contabiliza el INE permanece sin movilizar: aunque los tribunales han avalado mecanismos legales para intervenir sobre activos residenciales vacíos en manos de grandes tenedores y fondos de inversión, las compraventas masivas de carteras inmobiliarias y el alquiler de temporada siguen operando al margen del parque público.
La «legislatura de la vivienda», a medio construir
El desfase también se aprecia en la ejecución de los planes plurianuales del propio Gobierno. De las 276.000 viviendas protegidas que el Ejecutivo se ha comprometido a impulsar desde 2021, solo 49.000 han sido certificadas como entregadas hasta los últimos datos disponibles, en torno al 17% de lo prometido, con un ritmo medio de unas 10.000 viviendas al año, muy por debajo de los objetivos oficiales.
Conclusión
Analizado desde sus propias métricas, Casa 47 opera hoy más como una plataforma de gestión digital de activos antiguos de la Sareb que como un plan integral de inyección de vivienda nueva. Al aplicar criterios de solvencia estrictos sobre una oferta reducida y dispersa, el Estado ha configurado, de momento, un parque de alquiler accesible sobre todo para las rentas medias, mientras la base más vulnerable de la pirámide económica queda fuera de sus propios requisitos de acceso.
Fuente: Banco de España, INE, Infobae, Valencia Plaza / Alicante Plaza, El Economista, Forbes España, Público, El Español, Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.